Le cabinet
Notre philosophie
Chacun d’entre nous a, à un moment donné, besoin de fonds pour réaliser un projet, aider un proche, préparer sa retraite, se sortir d’une situation passagère difficile ou tout simplement créer des revenus complémentaires.
Nous disposons en France d’un réseau bancaire très étoffé, à savoir : des banques de réseaux classiques, des banques privées, des banques spécialisées dans le financement et des organismes de rachat de crédits. Chacun de ces établissements propose une offre de financement qui devrait répondre à tous les besoins. Or, ce n’est pas réellement le cas. Les offres sont standardisées d’où l’impossibilité d’obtenir un financement sans avoir un profil d’emprunteur et un projet types. De ce fait, toute demande ou problématique client atypique restent souvent sans propositions de financement.
Pourtant, des solutions existent !
Nous sommes courtiers spécialisés dans le financement hypothécaire pur. Cette technique permet à tout emprunteur disposant d’un patrimoine immobilier d’obtenir un financement. Ainsi, les personnes au profil atypique ou ayant un besoin particulier peuvent réaliser leur projet.
Le prêt hypothécaire est proposé par certains établissements bancaires français, néanmoins ces derniers restent toujours très attachés au profil du client et à l’objet de sa demande, rendant leur offre restrictive. C’est pourquoi fort de notre expérience, nous avons mis en place des partenariats avec des banquiers étrangers. Ces derniers nous permettent de disposer de possibilités encore inapplicables en France. Ainsi nous proposons des solutions là où les autres n’en trouvent pas.
Notre méthodologie
L'écoute
Un problème trouve souvent sa solution dans la qualité de la lecture de l’énoncé. Dans notre cas, cela signifie que nous prenons d’abord le temps de vous écouter. Nous prenons tous les paramètres nécessaires à l’étude de votre dossier. Nous abordons tous les aspects de votre vie :
votre situation familiale,
votre patrimoine,
votre situation professionnelle,
vos charges,
votre besoin,
ce que vous êtes prêt à mettre en œuvre pour réaliser votre objectif.
Notre rôle est de vous représenter auprès des établissements prêteurs. Pour le faire au mieux, nous devons disposer d’une vision exacte de votre situation. Dès lors, tenter de cacher une information que vous savez ou supposez gênante serait contre-productif. En tant que spécialistes et professionnels du crédit, nous sommes les mieux placés pour déterminer si un élément est bloquant ou non dans un dossier. Nous gérons tous les paramètres à présenter au moment de l’analyse, les bons comme les mauvais.
Avec ces éléments, l’énoncé du problème est en place.
L'analyse
Pour analyser, nous vous demanderons une liste de pièces qui nous permettront de travailler avec des éléments factuels et éviter ainsi les mauvaises surprises. Nous étudierons toutes les pièces et, si nécessaire, reviendrons vers vous pour avoir plus d’informations. Vous trouvez souvent que la liste des pièces demandées est bien trop lourde par rapport à votre demande. Néanmoins, à la décharge du banquier, ce dernier doit statuer et débloquer plusieurs centaines de milliers d’euros en espérant retrouver le capital et les intérêts sur plusieurs années. Il a, de ce fait, un devoir de connaissance du client, du risque proposé et des solutions de remboursement du prêt octroyé.
L’analyse nous permet d’envisager la présentation du dossier au banquier. Notre rôle est de pouvoir proposer un montage financier en fonction des éléments en notre possession. Nous devons anticiper les questions des banquiers afin de fournir des réponses claires en amont de la présentation en comité de crédit.
Vous trouverez ci-dessous une liste non exhaustive des pièces demandées suivie des raisons pour lesquelles elles sont exigées.
• La pièce d’identité
Elle renseigne sur le nom et l’âge de la personne et permet de déterminer si le prêt est réalisable en fonction de la date de fin de prêt. Elle facilite les interrogations de fichage à la Banque de France pour les salariés, les interrogations de cotation Fiben pour les gérants d’entreprise.
• Le livret de famille
Il permet de vérifier le régime matrimonial et le nombre d’enfants potentiellement à charge.
• La taxe foncière
Elle prouve la propriété du bien mis en garantie.
• La taxe d’habitation
Elle est utile pour savoir si le bien mis en garantie concerne votre résidence principale ou secondaire.
• L’avis d’imposition sur le revenu
Il atteste de vos revenus en France et sert à déterminer le nombre de personnes dans le foyer.
• L’avis d’imposition sur la fortune
Il informe sur l’étendue des richesses et des biens possédés.
• Les fiches de paye
Elles servent à vérifier le revenu à l’instant de la demande de prêt, l’avis d’imposition n’étant que le reflet de l’année précédente. Les revenus pouvant fluctuer en quelques mois, il importe de savoir s’il y a des saisies sur salaire, des arrêts de salaire, ou encore des délégations de salaire pour paiement de prêts.
• L’avis d’impôts fonciers
Il est demandé uniquement si vous avez des revenus fonciers supérieurs à 15 000 €. Ce document permet de constater l’étendue des biens détenus en nom propre ainsi que les revenus locatifs générés sur l’année N-1.
• Les offres de prêts et tableaux d’amortissement des prêts en cours
Indispensables en cas de rachat pour déterminer d’une part, l’endettement avant notre intervention et, d’autre part, la résultante après notre intervention. Les offres de prêts permettent de vérifier l’objet initial du financement ainsi que leurs raisons techniques (reprise en loi Scrivener ou non). Ces mêmes offres permettent, par ailleurs, de connaître les garanties qui ont été prises et les pénalités prévues en cas de remboursement anticipé.
• Les relevés de comptes
Ils sont un indicateur de toutes vos ressources (salaires, loyers encaissés…), de toutes vos charges récurrentes (principalement les crédits et dettes diverses) ainsi que de l’état général de vos finances (découverts, placements en cours, liste des crédits prélevés, l’existence ou non de rejets de prélèvement…
•Le titre de propriété
Il prouve que vous êtes bien le seul propriétaire. Il permet de mettre en place les hypothèques. Il aide à l’identification de problèmes potentiels sur la propriété.
Vous êtes chef d’entreprise :
• Les statuts
Ils facilitent l’identification des associés et situent le niveau de vos parts ainsi que votre position dans l’entreprise.
• Le K-bis
C’est la pièce d’identité de la société. Il permet d’identifier le gérant et d’engager des recherches sur la santé de l’entreprise par l’interrogation des fichiers Banque-de-France/Fiben.
• Les bilans/comptes de résultat
Ils renseignent sur les richesses et le fonctionnement de l’entreprise dont l’emprunteur est le dirigeant. L’étude des bilans et comptes de résultat détermine la bonne santé de l’entreprise donc de la pérennité des revenus du client.
Pour les investissements locatifs en cours :
• Les attestations de propriété
Elles attestent que vous êtes bien le propriétaire et fournissent les données cadastrales.
• Le bail du locataire
Il détermine les revenus perçus grâce au loyer et les termes du bail, donc la pérennité des loyers.
La présentation des solutions envisagées
A l’issue de notre analyse, nous vous informons des solutions retenues et des raisons de notre choix.
Nous écoutons vos commentaires, répondons à vos questions et présentons le dossier à un banquier uniquement si vous adhérez pleinement à notre proposition.
La présentation du dossier à la banque
Lorsque nous estimons avoir tous les éléments et réponses à fournir au banquier, nous soumettons l’intégralité de votre demande à nos interlocuteurs pour une première étude interne avant son passage devant un comité de crédit. Cette procédure permet de vérifier les détails de la demande et, le cas échéant, modifier le montage prévu.
Le dossier passe ensuite en comité de crédit qui statue et émet un avis souvent définitif.
La finalisation du dossier
Lorsque la banque émet un avis favorable, elle vous transmet une offre de prêt reprenant toutes les conditions générales et particulières du financement. Nous pouvons les relire ensemble pour vérifier que tout est en ordre.
Lorsque la solution est trouvée via la Suisse, nous organisons au moins un rendez-vous dans les locaux du banquier qui procède à une ouverture de compte dans leurs livres. Pour l’Allemagne et la Belgique, tous les rendez-vous se passent chez vous ou chez le notaire. Les banquiers de ces pays spécialisés en financements prélèvent les échéances de prêts directement sur votre compte français sans procéder à une ouverture de compte.
Bien que les banquiers interviennent en libre prestation de service en France, c'est-à-dire qu’ils n’ont pas de bureau de représentation ou filiale en France, ils sont tenus de respecter les lois fiscales de protection du consommateur en vigueur sur le territoire français. Les actes sont signés chez un notaire français et les délais de loi Scrivener s’appliquent s’il y a lieu.
La signature notaire
Tout prêt hypothécaire octroyé en France doit faire l’objet d’un acte signé par le notaire. Ceci est un gage de sécurité tant pour l’emprunteur que pour le prêteur.
La banque travaille en général avec le notaire que vous lui indiquez. Ce dernier rédige tous les actes, procède aux demandes de mains levées, se rapproche des créanciers pour lesquels les prêts seront rachetés, afin d’obtenir les soldes de tous comptes.
Le jour de la signature, le notaire procède directement au remboursement de tous les créanciers, perçoit ses émoluments et verse les honoraires des intermédiaires. Le différentiel vous est remis si vous avez demandé une mise à disposition de trésorerie.
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