Financement international

Il est parfois difficile d'appréhender ce qu'est réellement un prêt hypothécaire, quelle en est son utilité, qui peut en bénéficier, les raisons pour lesquelles banques traditionnelles françaises n'interviennent pas.

Cette page est consacrée à la présentation de différents cas de figures traités et réalisés par notre cabinet. Ceci vous permettra de mieux comprendre notre cadre d'intervention et probablement de retrouver un cas de figure proche du votre.

Exemples de cas de figure fréquemment financés par notre cabinet

• Des jeunes retraités disposant d’un bien de grande taille, très bien valorisé mais n’ayant plus les revenus pour l’entretenir ; ou encore ces mêmes retraités souhaitant disposer de revenus complémentaires en attendant la vente future de cette résidence pour en acheter une autre plus adaptée à leurs besoins

• Des propriétaires fonciers n’ayant pas de liquidités mais souhaitant pouvoir rester à l’affût de bonnes opportunités mobilières et immobilières

• Des propriétaires ayant des comptes courants d’associés dans des SCI et souhaitant les refinancer

• Des parents souhaitant faire des donations de leur vivant pour aider à l’installation des enfants, ou bien des grands-parents préparant leur succession

• Contribuables ayant subit un redressement fiscal.

• Retraités souhaitant faire des travaux d'aménagement de leur domicile.

• Personnes très difficilement ou non assurables.

• Réglement de soultes et/ou prestations compensatoires

• Réglement de litiges commerciaux.

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cas de figure de Monsieur A.

Monsieur A était associé gérant d'une entreprise. Ce dernier avait cédé des parts de son entreprise à des partenaires étrangers désirant développer leur activité à l'international. Après plusieurs année de coopérations les investisseurs étrangers ont décidé d'évincer Monsieur A et l'ont attaqué au tribunal pour non respect de certaines clauses de contrats. Après Transaction amiable, M A dévait acquitter une indemnité de 770 000 €. Il a mis sa résidence principale en vente au prix de 2.6M€ en octobre 2010, la date de terme prévue par l'accord était le 31 Janvier 2011. Monsieur A a contacté notre cabinet le 04 janvier 2011. Nous avons organisé un 1er rendez-vous le 12. Le prêt a été accordé et les offres éditées le 28 janvier. La transaction réalisée dans les temps.

Pourquoi Monsieur A ne trouvait-il pas de solution ?

1/ l'objet de prêt était un litige commercial. Non pris en charge par les banques françaises.

2/ Le client avait perdu son emploi en perdant son procès. Il était demandeur d'emploi.

3/ Le prêt demandé était un prêt court terme à solder par la vente de sa maison.

4/ les revenus de M A n'était pas suffisant pour payer les intérêts sur 770 000€.

Les points sur lesquels nous nous sommes appuyer pour obtenir un accord de financement :

1/ la maison en vente expertisée à 2.450 M€.

2/ M A disposé encore d'une épargne permettant de payer 1 an d'intérêts d'emprunt.

Solution de financement obtenue :

Montant du prêt : 770 000 €

Durée : 1 an renouvelable 1 année supplémentaire

Garantie : hypothèque de 1 er range sur la maison mise en vente

Nantissement : 55 000 € de placements pour payer les intérêts d'emprunt de la 1ere année.

Monsieur A a réglé sont litige dans les délais imposés. Il a vendu sa maison en juillet 2011 et soldé intégralement son prêt le 30 octobre 2011.

cas de figure de Monsieur B.

Monsieur B. est pharmacien à Paris. Il a acheté son fond de commerce en 2007. Sa banque lui a octroyé un financement professionnel de 500K€ auquel elle a ajouté 150K€ placés et nantis sur un placement. Monsieur B. a aussi utilisé de la trésorerie et un concours supplémentaire pour faire des travaux dans la pharmacie.

Cet endettement a fragilisé la trésorerie de la pharmacie. Monsieur B. fonctionne avec un découvert permanent de 80K€ très lourd à supporter. D’un point de vu comptable, le résultat d’exploitation est négatif et fonds propres négatifs depuis la reprise du fond. Toutefois, le chiffre d’affaire augmente de 15% l’an depuis la reprise. Le Chiffre d'affaire 2010 montre un retour à l’équilibre financier.

Monsieur B est propriétaire d’un appartement parisien valorisé à 800K€ sur lequel il reste 82K€ de CRD. Il a aussi réalisé une avance sur un contrat d’assurance-vie, le montant placé est de 100K€, l’avance de 80K€, elle est remboursée par un prêt amortissable sur 10 ans.

Monsieur B. a 64 ans, pour éviter d’aggraver la situation de sa pharmacie, il a déclenché les 1ères tranches de sa retraite AGIRC et ARCCO, il perçoit 3600€ par mois, la projection de sa seconde tranche à taux plein qu’il pourra déclencher dans 1 an permettra d’augmenter ses revenus à 4500€ par mois. Il garde toutefois une rémunération de 900€ par mois.

Monsieur B a tenté de trouver une solution avec sa banque pour restructurer sa dette et lui octroyer une trésorerie permettant de ne plus travailler avec un compte courant à découvert. La banque a indiqué ne pas pouvoir restructurer la dette et ne pas pouvoir faire un prêt hypothécaire au client compte tenu du taux d’endettement qui resterait même après intervention. La banque ne peut intervenir qu’en prêt amortissable.

Nous lui avons proposé un prêt hypothécaire à titre personnel pour effectuer une injection en compte courant dans l’exploitation de sa pharmacie. Pour permettre d’obtenir un accord, nous avons validé le montant des retraites déjà perçues et à venir. Compte tenu de son âge, Monsieur B. aura cédé son fond de commerce avant le terme de la période in fine et sera en mesure de solder le prêt hypothécaire.

Montant du prêt : 200 000 €

Objet : remboursement du prêt en cours et injection en compte courant d'associé.

Durée : 5 ans in fine assorti de 5 ans amortissables

Garantie : hypothèque de 1er rang sur l'appartement partisien

Garantie complémentaire : mise en place d’une convention de blocage de compte jusqu’à retour à meilleur fortune. La banque calcule le montant des fonds propres négatifs auxquels elle ajoute le montant du capital à reconstituer. Le montant obtenu sera bloqué sur un compte en banque au profit de la banque jusqu’au nouveau bilan qui indiquera la reconstitution des fonds propres et du capital.

cas de figure de Monsieur T

Monsieur T est propriétaire d'une belle propriété sur la cote d'Azur estimée à 3 M€. Il est retraité, 67 ans et envisage revenir vivre à Paris d'ici 7 à 8 ans.

Il est propriétaire d'un appartement à Paris dont il a cédé l'usufruit temporairement à son fils. Il détient des appartements en Loueur Meublé Professionnel dans une SARL, l'opération s'auto finance entre la charge de crédit et les loyers.
Enfin il a une SCI qui lui appartient à 100% et n'ayant plus de bien détenus Lors de la vente du dernier bien le client n'a pas fermé la SCI et récupéré le fruit de la vente, il a préféré laissé ouverte cette société qui a fait un prêt de 400K€ qu'il a utilisé comme apport pour son acquisition sur la côte d'Azur. ce montage lui a permis du payer 90K€ de frais fiscaux s'il avait liquidé la SCI.

Monsieur T nous a mandaté pour obtenir un prêt hypothécaire in fine (remboursement uniquement des intérêts) sans assurance décès et sans placement nanti. Ceci pour reprendre les prêts en cours, faire un don à son fils, travaux dans la maison et 25K€ de tréso personnelle.
total du prêt 450K€.

Pourquoi les banques françaises n'ont pas donner suite à sa demande ?

1/ Le calcul d'endettement. Les banques françaises prennent en compte dans les charges du client les prêts sur la SARL détenant les biens en LMP et ajoute aux revenus les loyers encaissés. Ce mode de calcul fait explosé le niveau d'endettement est bloque toute demande de financement.

2/ le prêt consenti par sa propre SCI a son profit est aussi considérée comme un endettement de fait.

3/ L'obligation de souscrire une assurance DC, Monsieur T a eu un grave problème de santé. Soit les compagnies d'assurance refusent de le couvrir ou proposent des tarifs prohibitifs.

4/ Le prêt in fine. Les banques françaises ne proposent pas de prêt hypothécaire in fine ou dans de rares cas si l'emprunteur propose de mettre en garantie un un placement pouvant aller jusque 45% du montant du prêt. Aucune banque française ne sait faire un prêt in fine sans adossement de placement.

Les points sur lesquels nous nous sommes appuyé pour réaliser ce financement :

Tout d'abord nous avons justifié auprès de la banque que la SARL détenant les LMP s'auto finançait et le déficit généré était du uniquement à l'amortissement du foncier prévu par la loi.

Nous avons démontré que le prêt de la SCI était un simple montage fiscal et avons fait modifié le contrat de prêt en insérant une clause mentionnant que Monsieur T ne devrait rembourser le capital de cet emprunt que le jour de la vente de sa résidence de la cote d'Azur

Nous avons justifié que Monsieur T a bien toute sa famille à Paris, la date de fin de cession d'usufruit temporaire confirme la capacité de Monsieur T à se reloger à Paris dans les délais indiqués.

Prêt obtenu :

Montant du prêt : 450 000 €

Type : In fine

Taux : fixe

Durée du prêt : 5 ans in fine assorti d'une période de 7 ans amortissable.

Garantie : hypothèque de 1er rang sur la maison de la cote d'Azur