Prêt hypothécaire

Définition

Qu'est-ce qu'un crédit hypothécaire ?

Il s'agit d'un prêt octroyé par une banque, en prenant une garantie hypothécaire sur un bien détenu par l'emprunteur. Le crédit hypothécaire est validé par un acte notarié.

La garantie hypothécaire est systématiquement prise en 1er rang, impliquant que la banque reprend et rééchelonne tous les prêts ou crédits en cours sur le bien pris en garantie.

Ce type de financement permet de financer des objets variés (voir en page Que peut-on financer avec un prêt hypothécaire ?).

Le prêt ou crédit hypothécaire peut être remboursé in fine ou en amortissable, à un taux fixe ou révisable.

Son montant n'excède généralement pas 50 % à 60%, de la valeur du bien mis en garantie avec les banques étrangères (intervention uniquement en région Ile-de-France - PACA et Deauville), et 70% avec les banques françaises (couverture nationale).

Il ne faut pas confondre prêt hypothécaire et prêt sur gage immobilier.

Nous sommes régulièrement sollicités par des personnes, pensant que la mise en garantie d'un bien immobilier suffit à obtenir un financement. Leur situation personnelle, professionnelle et l'utilisation des fonds ne faisant l'objet d'aucun contrôle du prêteur. Ce que ces personnes recherchent n'est pas un prêt hypothécaire, mais un prêt sur gage immobilier.

Malheureusement, le prêt sur gage immobilier n'est plus pratiqué par aucune banque en France qu'elle soit française ou étrangère, depuis la fin de l'année 2010. Pour ce type de demande, la vente à réméré est une solution alternative envisageable.

Le prêt hypothécaire, par sa structure répond à de multiples besoins, mais doit respecter les lois et jurisprudences en vigueur sur notre territoire. La garantie hypothécaire sert à déterminer le montant maximum du prêt, qui pourra être octroyé et garantir le remboursement du capital en cas de défaillance de l'emprunteur.

La banque doit s'assurer comme pour tout autre prêt, que l'emprunteur dispose d'une situation professionnelle stable, pérenne et des revenus nécessaires pour assurer le paiement des échéances de prêt.

LE PRÊT HYPOTHÉCAIRE, POUR QUI ? POUR QUOI ?

Que peut-on financer avec un crédit hypothécaire ?

Le prêt ou crédit hypothécaire est une solution financière sur mesure, il s'adapte à un grand nombre de situations. Voici ci-dessous une liste non exhaustive, des demandes de financement traitées et réalisées par l'intermédiaire de Fideal :

  • Payer une Soulte
  • Prestation compensatoire
  • Aider des proches
  • Financer les études des enfants
  • Faire une donation
  • Racheter un prêt relais à terme
  • Acheter un bateau, un cheval, des objets d'art
  • Faire des travaux
  • Rembourser une dette familiale
  • Payer une dette fiscale
  • Acheter un immobilier à l'étranger
  • Racheter au crédit-bail
  • Regrouper des crédits
  • Disposer d'une trésorerie personnelle
  • Acheter des parts de sociétés
  • Refinancer un compte courant d'associés
  • Injecter des fonds propres dans une société
  • Participer à une augmentation du capital
  • Refinancer un plan de continuation
  • Régler un contentieux
  • Autres…

Le prêt hypothécaire, pour qui ?

Les personnes physiques

Il faut être propriétaire d'un ou plusieurs biens immobiliers construits et habitables (les terrains nus et les biens en état futur d'achèvement, ne peuvent pas faire l'objet d'une prise de garantie).

Âge : Il n'y a pas d'âge limite déterminée pour obtenir un prêt hypothécaire, toutefois les banques évitent de financer une personne de plus de 80 ans.

Revenus : Il faut justifier de revenus suffisants et stables pour acquitter les mensualités de crédit. Un prêt hypothécaire n'est pas un simple prêt sur gage immobilier. Bien que le prêt soit adossé à une garantie hypothécaire, il reste soumis aux lois et jurisprudences du Code de la Consommation. La banque doit donc respecter les normes telles que l'endettement de l'emprunteur.

Les revenus doivent être stables, pérennes et suffisants pour rembourser les échéances de prêts. (Voir l'article : Il ne faut pas confondre prêt sur gage immobilier et crédit hypothécaire).

Les biens détenus par des SCI

Les biens proposés en garantie peuvent parfois être détenus par des SCI. Jusqu'en 2010, il était possible de prendre un bien détenu en garantie dans une SCI, pour un prêt hypothécaire dont l'objet de l'utilisation n'avait pas de rapport direct avec l'objet de la SCI.

Depuis novembre 2011, un jugement de la Cour de Cassation a confirmé un jugement de la Cour d'Appel de Montpellier, qui a jugé que la prise de garantie d'un bien immobilier dans une SCI, devait d'une part être soumis à l'accord de tous les associés, mais devait aussi en respecter l'objet social.

Depuis cette date, 2 solutions sont envisageables pour les prêts hypothécaires. Soit l'objet de crédit reste dans le cadre de la SCI (travaux, nouvel achat immobilier, régler un contentieux), dans ce cas, il n'y a aucun obstacle pour l'obtention d'un prêt hypothécaire.

Soit l'objet du financement n'est pas dans l'objet social de la SCI, mais destiné à une utilisation personnelle d'un des associés. Dans ce cas là, malgré le jugement de la Cour de Cassation, il existe une solution.

Il faut justifier d'un compte courant d'associés. Tout apport dans la SCI est considéré comme un compte courant d'associés. La banque demandera une attestation d'un comptable pour justifier de ce montant.

La banque pourra alors mettre en place un prêt hypothécaire, dont l'emprunteur sera la SCI et dont l'objet sera «refinancement d'un compte courant d'associés». Ainsi l'objet moral de la SCI sera respecté.

Les biens détenus par des sociétés (SARL, SAS, SA...)

Si le prêt hypothécaire est destiné à la SARL, alors le prêt hypothécaire pourra être mis en place sans difficulté particulière.

Pour les prêts dont l'utilisation n'a pas de rapport avec l'objet social de l'entreprise, alors la banque rencontrera le même problème que pour les SCI. Il faudra que l'associé qui a besoin des fonds, justifie de la détention d'un compte courant d'associés. Alors la banque pourra octroyer un prêt à la société, dont l'objet sera un « refinancement d'un compte courant d'associés ».

Les SARL et d'autres sociétés sont rarement uniquement destinées à détenir un bien immobilier, elles ont une activité commerciale. La banque fera une analyse complète de la société avant d'octroyer un financement.

Il faudra que le chiffre d'affaires soit stable, les résultats et les capitaux propres positifs.

Attention, les banques n'octroient jamais de prêt hypothécaire, pour financer les sociétés en difficulté structurelle. Elles financent soit le développement, soit des problèmes conjoncturels. Ces éléments sont vus au cas par cas.

EXEMPLES DE CRÉDITS RÉALISÉS PAR FIDEAL :

Il est parfois difficile d'appréhender ce qu'est réellement un prêt hypothécaire, quelle en est son utilité, qui peut en bénéficier, les raisons pour lesquelles les banques traditionnelles françaises n'interviennent pas.

Cette page est consacrée à la présentation de différents cas de figures traités et réalisés par notre cabinet. Ceci vous permettra de mieux comprendre notre cadre d'intervention, et probablement de retrouver un cas de figure proche du votre.

Rappel :

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou de plusieurs prêts d'argent. La diminution du montant des mensualités entraîne l'allongement de la durée du remboursement, et majore le coût total du crédit. La réduction dépend de la durée restante des prêts rachetés.

Exemples de cas de figure fréquemment financés par notre cabinet :

Cas 1 :

Monsieur C est propriétaire d'un appartement à Cannes, valorisé à 2.5 millions d'euros. Il a besoin d'un financement d'un montant d'1 million d'euros, pour acheter un nouvel appartement. Il apportera 380 K€ en fonds propres pour cette opération.

Le client souhaite un différé de paiement des intérêts. Il n'a pas de crédit en cours. Monsieur C n'a pas réussi à obtenir de crédit en France, car il ne déclare que des revenus de loueur meublé saisonnier de son appartement de Cannes, il n'a aucune activité professionnelle déclarée. De plus, compte tenu de la fiscalité liée à ce type de revenus, les avis d'imposition ne montrent pas de revenus mais un déficit foncier de 40 K€ par an.

Ce que nous avons obtenu :

La mise en place d'un prêt relais d'un montant de 1M€ sur 2 ans. Le client a apporté 100 K€ de placement à la banque qui ont été nantis, cette somme est utilisée pour le prélèvement des mensualités de crédit.

Pourquoi ce dossier n'aurait-il pas trouvé de solution en France ?

  • Profil client
  • Absence de revenus

Cas 2 :

Monsieur Ca. est retraité, il est né en 1939, est propriétaire de sa résidence principale, en région parisienne. La retraite du couple est de 52 K€ par an. Cette propriété et composée d'une maison principale et d'une annexe. Monsieur Ca a obtenu un permis de construire le 01/07/2011, pour reconstruire et agrandir cette annexe.

M. Ca a 2 options sur ce projet pour lesquelles il est encore indécis. Il peut soit revendre immédiatement le nouveau bien après construction, et faire une plus-value qui lui permettra de conforter son niveau de vie, ou alors il peut mettre le bien en location pour générer des revenus complémentaires à long terme, l'estimation de la valeur locative est de 1300 € par mois. Le coût global des travaux est évalué à 150 000 €, le prix de revente se situe entre 270 et 300 000 €.

M. Ca nous sollicite pour obtenir un financement de 160 000 €.

Ce que nous avons obtenu :

Monsieur Ca n'étant pas décidé sur la finalité du projet, nous lui avons proposé une solution permettant de s'adapter parfaitement, quel que soit son choix au terme des travaux.

Nous avons obtenu un prêt d'une durée de 12 ans, dont les 3 premiers sont en In fine. Ainsi, il ne grève pas son train de vie pendant les travaux, il peut vendre et solder le prêt ou, s'il décide de louer le bien, il passera en prêt amortissable, les revenus complémentaires permettront d'assurer le paiement du crédit.

Pourquoi ce dossier ne trouvait-il pas de solution en France ?

  • Avec l'âge de l'emprunteur (73 ans), les banques de réseau ne prêtent pas au-delà de 80 ans, et pour la plupart ne souhaitent pas financer une personne dont l'âge de début du prêt est supérieur à 70 ans.
  • Les banques françaises considèrent ce type d'opération comme une promotion immobilière, elles s'interdisent donc d'intervenir pour ce type de demande.
  • Les banques françaises n'interviennent pas en prêt In fine, sauf pour prendre un placement en nantissement, compte tenu des revenus du client, les mensualités d'un prêt amortissable n'auraient pas permis de respecter le taux d'endettement maximum autorisé.

Cas 3

Monsieur J.K et sa sœur S.K sont propriétaires à 50/50, au travers d'une SCI familiale d'une résidence secondaire à Deauville. Ce bien est en vente à 1.4 M€.

Le bien a été acheté en 1999 à 400 000 € dont 335 390 €, par un apport personnel et un crédit de 30 490 €. Le prêt a été soldé en septembre 2009. Les associés disposent donc dans la SCI d'un compte courant d'associés égal au montant de leur apport initial.

Mlle S.K. est pharmacienne en statut CDI et salariée actuellement. Elle a le projet de reprendre une officine, elle dispose d''apport, mais il lui manque 100 000 € pour finaliser son investissement.

Monsieur J.K. est en contrat avec des entreprises étrangères, il est résident français et déclare ses revenus en France. Ce dernier demande aussi 100 000 € pour des investissements à l'étranger.

Les clients nous ont sollicités pour obtenir une avance sur la vente du bien de 200 000 €, afin de leur permettre de finaliser leur projet respectif.

Ce que nous avons obtenu :

Le bien à prendre en garantie étant détenu par une SCI, et les clients disposant de comptes courants d'associés dans la SCI, nous avons procédé à un refinancement du compte courant d'associés de Mle S.K et M J.K. Ce montage a permis aux clients d'obtenir la trésorerie, sans soucis vis-à-vis de la nature de l'utilisation (puisque l'objet du prêt est « refinancement d'un compte courant d'associés).

Montant du prêt : 200 000 €

Type : In Fine (paiement des intérêts uniquement)

Durée : 5 ans

Garantie : Hypothèque sur le bien de la SCI et nantissement des parts de la société.

Pourquoi ce dossier ne trouvait-il pas de solution en France ?

Un jugement de la Cour de Cassation daté de novembre 2011, ne permet plus ou dans des limites très strictes de prendre une garantie hypothécaire, sur un bien détenu dans une SCI si les fonds sont utilisés à titre personnel, la Cour a jugé que cela ne respecte pas l'objet social de l'entreprise.

Le refinancement d'un compte courant d'associés respecte quant à lui, parfaitement l'objet social de la société, car il s'agit du remboursement d'une créance d'un associé auprès de la société.

Les banques françaises ne savent pas traiter ce type de financement. De plus, ce prêt a été octroyé en In fine, sans placement en garantie. La banque récupérera le capital du financement le jour de la vente du bien.

La famille S. est propriétaire d'un immeuble sise rue Oberkampf, 75011 Paris.

L'immeuble est détenu en indivision, la mère détenant l'usufruit et les 3 filles la nue-propriété. La mère a 102 ans. La famille recherche un financement de 250 000 €, pour effectuer des travaux dans l'immeuble. Il doit refaire le plancher du 1er étage. Ce sont des travaux de mise aux normes de la structure, indispensables et obligatoires. Ils n'ont pas réussi à obtenir de financement depuis 2010 à cause de l'âge de l'usufruitière.

Ce que nous avons obtenu :

Pour pouvoir réaliser le financement, 2 points étaient indispensables. Nous devions certifier que l'usufruitière était apte à signer un engagement de crédit, et les revenus locatifs devaient permettre le paiement des mensualités de crédit.

Nous avons fait procéder à une expertise médicale, dont le résultat a confirmé l'aptitude de l'usufruitière. Les loyers encaissés sont de 150 K€ par an.

Nous avons obtenu un prêt amortissable de 250 000 € sur 8 ans, avec une garantie hypothécaire de 1er rang sur l'immeuble, la caution solidaire de tous les indivisaires et la cession des loyers d'un des locataires.

Pourquoi ce dossier ne trouvait-il pas de solution en France ?

L'âge de l'usufruitière était le point bloquant, pour toutes les banques sollicitées par les indivisaires et leurs conseils.

L'actif en garantie est un bien à caractère commercial. Peu de banques acceptent de prendre ce type d'actif en garantie.

Cas 5

M. et Mme C. sont retraités, ils perçoivent 7 000 € de retraite mensuelle. Ils ont 1 fils, et sont propriétaires de leur résidence principale à Puteaux, sans dette.

Madame C. souhaitait continuer à avoir une activité professionnelle, et en profiter pour aider leur fils. Elle a créé le 14/02/2012 une SAS unipersonnelle et a ouvert un institut de beauté en région parisienne. Son fils travaille avec elle et reprendra la société en temps voulu.

Manquant de fonds propres pour l'ouverture de l'institut, Mme C. a souscrit un prêt personnel revolving de 22 K€ et a obtenu l'aide d'une amie pour 50 K€.

Elle souhaite absolument rembourser ces 2 dettes et disposer de la trésorerie dans sa société. Elle nous a sollicités pour obtenir un prêt hypothécaire amortissable de 100 000 €.

Ce que nous avons obtenu :

La banque a considéré que les pensions de retraite permettant d'assurer le paiement des échéances de prêt, même si l'activité de la société de Madame C. ne devait pas se poursuivre.

Un point semblait difficile, la banque ne peut pas intervenir en financement ou refinancement de prêts à la consommation. Or, la demande de la cliente entrait justement dans ce cadre.

Pour contourner le problème, nous avons monté le dossier intégralement, en injection en compte courant dans la société de la personne, qui a immédiatement procédé à un remboursement de compte courant d'associés, qui a permis de solder le prêt personnel et la dette privée. La cliente a gardé dans les comptes de sa société environ 25 K€ de trésorerie.

Pourquoi ce dossier ne trouvait-il pas de solution en France ?

Mme C. avait sollicité plusieurs banquiers avant notre intervention. Chacun d'entre eux a refusé de la financer, car aucun ne voulait s'engager pour un prêt professionnel sur une personne à la retraite.

Mme C. a donc décidé d'autofinancer intégralement l'ouverture de sa boutique.

Manquant de trésorerie pour boucler son budget, elle a reformulé une nouvelle demande aux banquiers lorsque la société était en activité. Elle a de nouveau essuyé plusieurs refus car cette fois, le financement intervenant après l'ouverture de l'activité, et non au moment du montage de la structure, les banquiers ont cette fois estimé que cette demande relevait d'une mauvaise appréciation du besoin, et donc de la mauvaise préparation de son projet. (sic, sic…).

 
Credit hypothecaire - Fidéal Crédit : courtier de crédit, credit hypothecaire

Prêt hypothécaire

Définition

Qu'est-ce qu'un crédit hypothécaire ?

Il s'agit d'un prêt octroyé par une banque, en prenant une garantie hypothécaire sur un bien détenu par l'emprunteur. Le crédit hypothécaire est validé par un acte notarié.

La garantie hypothécaire est systématiquement prise en 1er rang, impliquant que la banque reprend et rééchelonne tous les prêts ou crédits en cours sur le bien pris en garantie.

Ce type de financement permet de financer des objets variés (voir en page Que peut-on financer avec un prêt hypothécaire ?).

Le prêt ou crédit hypothécaire peut être remboursé in fine ou en amortissable, à un taux fixe ou révisable.

Son montant n'excède généralement pas 50 % à 60%, de la valeur du bien mis en garantie avec les banques étrangères (intervention uniquement en région Ile-de-France - PACA et Deauville), et 70% avec les banques françaises (couverture nationale).

Il ne faut pas confondre prêt hypothécaire et prêt sur gage immobilier.

Nous sommes régulièrement sollicités par des personnes, pensant que la mise en garantie d'un bien immobilier suffit à obtenir un financement. Leur situation personnelle, professionnelle et l'utilisation des fonds ne faisant l'objet d'aucun contrôle du prêteur. Ce que ces personnes recherchent n'est pas un prêt hypothécaire, mais un prêt sur gage immobilier.

Malheureusement, le prêt sur gage immobilier n'est plus pratiqué par aucune banque en France qu'elle soit française ou étrangère, depuis la fin de l'année 2010. Pour ce type de demande, la vente à réméré est une solution alternative envisageable.

Le prêt hypothécaire, par sa structure répond à de multiples besoins, mais doit respecter les lois et jurisprudences en vigueur sur notre territoire. La garantie hypothécaire sert à déterminer le montant maximum du prêt, qui pourra être octroyé et garantir le remboursement du capital en cas de défaillance de l'emprunteur.

La banque doit s'assurer comme pour tout autre prêt, que l'emprunteur dispose d'une situation professionnelle stable, pérenne et des revenus nécessaires pour assurer le paiement des échéances de prêt.

LE PRÊT HYPOTHÉCAIRE, POUR QUI ? POUR QUOI ?

Que peut-on financer avec un crédit hypothécaire ?

Le prêt ou crédit hypothécaire est une solution financière sur mesure, il s'adapte à un grand nombre de situations. Voici ci-dessous une liste non exhaustive, des demandes de financement traitées et réalisées par l'intermédiaire de Fideal :

  • Payer une Soulte
  • Prestation compensatoire
  • Aider des proches
  • Financer les études des enfants
  • Faire une donation
  • Racheter un prêt relais à terme
  • Acheter un bateau, un cheval, des objets d'art
  • Faire des travaux
  • Rembourser une dette familiale
  • Payer une dette fiscale
  • Acheter un immobilier à l'étranger
  • Racheter au crédit-bail
  • Regrouper des crédits
  • Disposer d'une trésorerie personnelle
  • Acheter des parts de sociétés
  • Refinancer un compte courant d'associés
  • Injecter des fonds propres dans une société
  • Participer à une augmentation du capital
  • Refinancer un plan de continuation
  • Régler un contentieux
  • Autres…

Le prêt hypothécaire, pour qui ?

Les personnes physiques

Il faut être propriétaire d'un ou plusieurs biens immobiliers construits et habitables (les terrains nus et les biens en état futur d'achèvement, ne peuvent pas faire l'objet d'une prise de garantie).

Âge : Il n'y a pas d'âge limite déterminée pour obtenir un prêt hypothécaire, toutefois les banques évitent de financer une personne de plus de 80 ans.

Revenus : Il faut justifier de revenus suffisants et stables pour acquitter les mensualités de crédit. Un prêt hypothécaire n'est pas un simple prêt sur gage immobilier. Bien que le prêt soit adossé à une garantie hypothécaire, il reste soumis aux lois et jurisprudences du Code de la Consommation. La banque doit donc respecter les normes telles que l'endettement de l'emprunteur.

Les revenus doivent être stables, pérennes et suffisants pour rembourser les échéances de prêts. (Voir l'article : Il ne faut pas confondre prêt sur gage immobilier et crédit hypothécaire).

Les biens détenus par des SCI

Les biens proposés en garantie peuvent parfois être détenus par des SCI. Jusqu'en 2010, il était possible de prendre un bien détenu en garantie dans une SCI, pour un prêt hypothécaire dont l'objet de l'utilisation n'avait pas de rapport direct avec l'objet de la SCI.

Depuis novembre 2011, un jugement de la Cour de Cassation a confirmé un jugement de la Cour d'Appel de Montpellier, qui a jugé que la prise de garantie d'un bien immobilier dans une SCI, devait d'une part être soumis à l'accord de tous les associés, mais devait aussi en respecter l'objet social.

Depuis cette date, 2 solutions sont envisageables pour les prêts hypothécaires. Soit l'objet de crédit reste dans le cadre de la SCI (travaux, nouvel achat immobilier, régler un contentieux), dans ce cas, il n'y a aucun obstacle pour l'obtention d'un prêt hypothécaire.

Soit l'objet du financement n'est pas dans l'objet social de la SCI, mais destiné à une utilisation personnelle d'un des associés. Dans ce cas là, malgré le jugement de la Cour de Cassation, il existe une solution.

Il faut justifier d'un compte courant d'associés. Tout apport dans la SCI est considéré comme un compte courant d'associés. La banque demandera une attestation d'un comptable pour justifier de ce montant.

La banque pourra alors mettre en place un prêt hypothécaire, dont l'emprunteur sera la SCI et dont l'objet sera «refinancement d'un compte courant d'associés». Ainsi l'objet moral de la SCI sera respecté.

Les biens détenus par des sociétés (SARL, SAS, SA...)

Si le prêt hypothécaire est destiné à la SARL, alors le prêt hypothécaire pourra être mis en place sans difficulté particulière.

Pour les prêts dont l'utilisation n'a pas de rapport avec l'objet social de l'entreprise, alors la banque rencontrera le même problème que pour les SCI. Il faudra que l'associé qui a besoin des fonds, justifie de la détention d'un compte courant d'associés. Alors la banque pourra octroyer un prêt à la société, dont l'objet sera un « refinancement d'un compte courant d'associés ».

Les SARL et d'autres sociétés sont rarement uniquement destinées à détenir un bien immobilier, elles ont une activité commerciale. La banque fera une analyse complète de la société avant d'octroyer un financement.

Il faudra que le chiffre d'affaires soit stable, les résultats et les capitaux propres positifs.

Attention, les banques n'octroient jamais de prêt hypothécaire, pour financer les sociétés en difficulté structurelle. Elles financent soit le développement, soit des problèmes conjoncturels. Ces éléments sont vus au cas par cas.

EXEMPLES DE CRÉDITS RÉALISÉS PAR FIDEAL :

Il est parfois difficile d'appréhender ce qu'est réellement un prêt hypothécaire, quelle en est son utilité, qui peut en bénéficier, les raisons pour lesquelles les banques traditionnelles françaises n'interviennent pas.

Cette page est consacrée à la présentation de différents cas de figures traités et réalisés par notre cabinet. Ceci vous permettra de mieux comprendre notre cadre d'intervention, et probablement de retrouver un cas de figure proche du votre.

Rappel :

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou de plusieurs prêts d'argent. La diminution du montant des mensualités entraîne l'allongement de la durée du remboursement, et majore le coût total du crédit. La réduction dépend de la durée restante des prêts rachetés.

Exemples de cas de figure fréquemment financés par notre cabinet :

Cas 1 :

Monsieur C est propriétaire d'un appartement à Cannes, valorisé à 2.5 millions d'euros. Il a besoin d'un financement d'un montant d'1 million d'euros, pour acheter un nouvel appartement. Il apportera 380 K€ en fonds propres pour cette opération.

Le client souhaite un différé de paiement des intérêts. Il n'a pas de crédit en cours. Monsieur C n'a pas réussi à obtenir de crédit en France, car il ne déclare que des revenus de loueur meublé saisonnier de son appartement de Cannes, il n'a aucune activité professionnelle déclarée. De plus, compte tenu de la fiscalité liée à ce type de revenus, les avis d'imposition ne montrent pas de revenus mais un déficit foncier de 40 K€ par an.

Ce que nous avons obtenu :

La mise en place d'un prêt relais d'un montant de 1M€ sur 2 ans. Le client a apporté 100 K€ de placement à la banque qui ont été nantis, cette somme est utilisée pour le prélèvement des mensualités de crédit.

Pourquoi ce dossier n'aurait-il pas trouvé de solution en France ?

  • Profil client
  • Absence de revenus

Cas 2 :

Monsieur Ca. est retraité, il est né en 1939, est propriétaire de sa résidence principale, en région parisienne. La retraite du couple est de 52 K€ par an. Cette propriété et composée d'une maison principale et d'une annexe. Monsieur Ca a obtenu un permis de construire le 01/07/2011, pour reconstruire et agrandir cette annexe.

M. Ca a 2 options sur ce projet pour lesquelles il est encore indécis. Il peut soit revendre immédiatement le nouveau bien après construction, et faire une plus-value qui lui permettra de conforter son niveau de vie, ou alors il peut mettre le bien en location pour générer des revenus complémentaires à long terme, l'estimation de la valeur locative est de 1300 € par mois. Le coût global des travaux est évalué à 150 000 €, le prix de revente se situe entre 270 et 300 000 €.

M. Ca nous sollicite pour obtenir un financement de 160 000 €.

Ce que nous avons obtenu :

Monsieur Ca n'étant pas décidé sur la finalité du projet, nous lui avons proposé une solution permettant de s'adapter parfaitement, quel que soit son choix au terme des travaux.

Nous avons obtenu un prêt d'une durée de 12 ans, dont les 3 premiers sont en In fine. Ainsi, il ne grève pas son train de vie pendant les travaux, il peut vendre et solder le prêt ou, s'il décide de louer le bien, il passera en prêt amortissable, les revenus complémentaires permettront d'assurer le paiement du crédit.

Pourquoi ce dossier ne trouvait-il pas de solution en France ?

  • Avec l'âge de l'emprunteur (73 ans), les banques de réseau ne prêtent pas au-delà de 80 ans, et pour la plupart ne souhaitent pas financer une personne dont l'âge de début du prêt est supérieur à 70 ans.
  • Les banques françaises considèrent ce type d'opération comme une promotion immobilière, elles s'interdisent donc d'intervenir pour ce type de demande.
  • Les banques françaises n'interviennent pas en prêt In fine, sauf pour prendre un placement en nantissement, compte tenu des revenus du client, les mensualités d'un prêt amortissable n'auraient pas permis de respecter le taux d'endettement maximum autorisé.

Cas 3

Monsieur J.K et sa sœur S.K sont propriétaires à 50/50, au travers d'une SCI familiale d'une résidence secondaire à Deauville. Ce bien est en vente à 1.4 M€.

Le bien a été acheté en 1999 à 400 000 € dont 335 390 €, par un apport personnel et un crédit de 30 490 €. Le prêt a été soldé en septembre 2009. Les associés disposent donc dans la SCI d'un compte courant d'associés égal au montant de leur apport initial.

Mlle S.K. est pharmacienne en statut CDI et salariée actuellement. Elle a le projet de reprendre une officine, elle dispose d''apport, mais il lui manque 100 000 € pour finaliser son investissement.

Monsieur J.K. est en contrat avec des entreprises étrangères, il est résident français et déclare ses revenus en France. Ce dernier demande aussi 100 000 € pour des investissements à l'étranger.

Les clients nous ont sollicités pour obtenir une avance sur la vente du bien de 200 000 €, afin de leur permettre de finaliser leur projet respectif.

Ce que nous avons obtenu :

Le bien à prendre en garantie étant détenu par une SCI, et les clients disposant de comptes courants d'associés dans la SCI, nous avons procédé à un refinancement du compte courant d'associés de Mle S.K et M J.K. Ce montage a permis aux clients d'obtenir la trésorerie, sans soucis vis-à-vis de la nature de l'utilisation (puisque l'objet du prêt est « refinancement d'un compte courant d'associés).

Montant du prêt : 200 000 €

Type : In Fine (paiement des intérêts uniquement)

Durée : 5 ans

Garantie : Hypothèque sur le bien de la SCI et nantissement des parts de la société.

Pourquoi ce dossier ne trouvait-il pas de solution en France ?

Un jugement de la Cour de Cassation daté de novembre 2011, ne permet plus ou dans des limites très strictes de prendre une garantie hypothécaire, sur un bien détenu dans une SCI si les fonds sont utilisés à titre personnel, la Cour a jugé que cela ne respecte pas l'objet social de l'entreprise.

Le refinancement d'un compte courant d'associés respecte quant à lui, parfaitement l'objet social de la société, car il s'agit du remboursement d'une créance d'un associé auprès de la société.

Les banques françaises ne savent pas traiter ce type de financement. De plus, ce prêt a été octroyé en In fine, sans placement en garantie. La banque récupérera le capital du financement le jour de la vente du bien.

La famille S. est propriétaire d'un immeuble sise rue Oberkampf, 75011 Paris.

L'immeuble est détenu en indivision, la mère détenant l'usufruit et les 3 filles la nue-propriété. La mère a 102 ans. La famille recherche un financement de 250 000 €, pour effectuer des travaux dans l'immeuble. Il doit refaire le plancher du 1er étage. Ce sont des travaux de mise aux normes de la structure, indispensables et obligatoires. Ils n'ont pas réussi à obtenir de financement depuis 2010 à cause de l'âge de l'usufruitière.

Ce que nous avons obtenu :

Pour pouvoir réaliser le financement, 2 points étaient indispensables. Nous devions certifier que l'usufruitière était apte à signer un engagement de crédit, et les revenus locatifs devaient permettre le paiement des mensualités de crédit.

Nous avons fait procéder à une expertise médicale, dont le résultat a confirmé l'aptitude de l'usufruitière. Les loyers encaissés sont de 150 K€ par an.

Nous avons obtenu un prêt amortissable de 250 000 € sur 8 ans, avec une garantie hypothécaire de 1er rang sur l'immeuble, la caution solidaire de tous les indivisaires et la cession des loyers d'un des locataires.

Pourquoi ce dossier ne trouvait-il pas de solution en France ?

L'âge de l'usufruitière était le point bloquant, pour toutes les banques sollicitées par les indivisaires et leurs conseils.

L'actif en garantie est un bien à caractère commercial. Peu de banques acceptent de prendre ce type d'actif en garantie.

Cas 5

M. et Mme C. sont retraités, ils perçoivent 7 000 € de retraite mensuelle. Ils ont 1 fils, et sont propriétaires de leur résidence principale à Puteaux, sans dette.

Madame C. souhaitait continuer à avoir une activité professionnelle, et en profiter pour aider leur fils. Elle a créé le 14/02/2012 une SAS unipersonnelle et a ouvert un institut de beauté en région parisienne. Son fils travaille avec elle et reprendra la société en temps voulu.

Manquant de fonds propres pour l'ouverture de l'institut, Mme C. a souscrit un prêt personnel revolving de 22 K€ et a obtenu l'aide d'une amie pour 50 K€.

Elle souhaite absolument rembourser ces 2 dettes et disposer de la trésorerie dans sa société. Elle nous a sollicités pour obtenir un prêt hypothécaire amortissable de 100 000 €.

Ce que nous avons obtenu :

La banque a considéré que les pensions de retraite permettant d'assurer le paiement des échéances de prêt, même si l'activité de la société de Madame C. ne devait pas se poursuivre.

Un point semblait difficile, la banque ne peut pas intervenir en financement ou refinancement de prêts à la consommation. Or, la demande de la cliente entrait justement dans ce cadre.

Pour contourner le problème, nous avons monté le dossier intégralement, en injection en compte courant dans la société de la personne, qui a immédiatement procédé à un remboursement de compte courant d'associés, qui a permis de solder le prêt personnel et la dette privée. La cliente a gardé dans les comptes de sa société environ 25 K€ de trésorerie.

Pourquoi ce dossier ne trouvait-il pas de solution en France ?

Mme C. avait sollicité plusieurs banquiers avant notre intervention. Chacun d'entre eux a refusé de la financer, car aucun ne voulait s'engager pour un prêt professionnel sur une personne à la retraite.

Mme C. a donc décidé d'autofinancer intégralement l'ouverture de sa boutique.

Manquant de trésorerie pour boucler son budget, elle a reformulé une nouvelle demande aux banquiers lorsque la société était en activité. Elle a de nouveau essuyé plusieurs refus car cette fois, le financement intervenant après l'ouverture de l'activité, et non au moment du montage de la structure, les banquiers ont cette fois estimé que cette demande relevait d'une mauvaise appréciation du besoin, et donc de la mauvaise préparation de son projet. (sic, sic…).